부동산 중개보수 중도 해지시, 사글세(깔세), 묵시적 갱신 시 누가 지불할까

부동산 중개 보수는 부동산 거래 시 중개사에게 지불하는 수수료를 말합니다.

이는 매도인과 매수인, 임대인과 임차인 모두가 지불해야 하는 비용으로, 거래 금액과 유형에 따라 다르게 책정됩니다. 물론 중개사 마음대로 책정할 수 있는 것은 아니며 모든 공인중개사는 중개보수 요율표에 따라 받을 수 있는 요율의 한도가 정해져 있습니다. 오늘은 자주 일어나는 중개보수 다툼 유형에 따라 누가 지불해야 되는지 명확하게 정리해 보겠습니다.

 

 

 

중개 보수 

중개 보수는 '중개활동에 대한 수수료'로 법적 상한이 정해져 있는데요.

중개보수에 대한 요율표는 다음과 같습니다.

출처 : 한국 공인중개사 협회

 

 

 

 

그럼 중개 보수는 누가 지불해야 할까

 

원칙상 매도인(임대인)ㆍ매수인(임차인)모두가 지불해야 합니다.

만약 공인중개사가 서로 다른 경우 각자 업무를 의뢰한 공인중개사에게 중개보수를 지불하면 되겠습니다.

실무상 보통 물건지(집 보여주는 곳) 부동산 중개인과 손님을 모시고 가는 부동산 중개인이 서로 다른 경우에 물건지 손님은 물건지 부동산에, 손님을 모시고 온 부동산의 손님은 그 부동산에 지불하는 방식입니다.

 

 

 

 

임대차 계약 중도 해지 시 중개 보수

 

임대차 계약을 다 끝마치지 못하고 집을 비워야 할 경우 임대인이 다음 세입자의 중개보수를 요구하는 경우가  꽤 많습니다. 과연 새로운 세입자를 구하고 중개보수까지 지불하여야 할 의무가 있는지 궁금하실 텐데요.

 

 

 

관련하여 지방법원의 판례를 하나 보고 넘어가겠습니다.

 

 

서울 지방법원 민사 9부 1998.7.1 선고, 97나 55316호

1년을 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우에 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로 임대인은 임차인이 약정한 임대차 기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구했기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나, 임차인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차 계약체결을 위하여 중개수수료를 지불해야 하므로 임차인이 중개수수료를 부담해야 한다고 볼 수 없다.

 

결론은 계약기간 중 중도 해지 시 기존 임차인의 중개보수 부담의무가 없다는 것을 판시하고 있는데 단, 임차인이 부담하기로 한다는 뜻의 특약이 있는 경우 임차인이 부담해야 할 수도 있다고 합니다.

 

 

 

 

실무에선 어떻게 진행되는지?

 

일반적으로 계약 시 '계약기간 만료 전 계약 해지 시 기존 임차인은 새로운 임차인을 구하고 중개보수를 부담한다'는 뜻의 특약을 기입하는 경우가 많습니다. 만약 특약으로 기입되어 있지 않다면 임대인 임차인의 협의사항이라는 점을 알고 가시면 좋겠습니다.

 

정리 : 특약이 있다면 해당 특약에 따르고 없다면 협의사항입니다.

 

 

 

묵시적 갱신이 되면 어떻게 판단할까

 

그럼 위의 특약이 기재되어 있는 상태에서 '묵시적 갱신' 즉, 자동 연장이 되었다면 어떻게 판단하게 될지 궁금하실 텐데요. 아쉽게도 현재 이와 관련하여 판례는 존재하지 않습니다만 현재 국토교통부 유권해석등에 따르면 법적 원칙상 계약갱신청구ㆍ묵시적 갱신 이후 중도해지 후 새로운 세입자와의 계약은 새로운 세입자와 임대인의 계약이므로 중개보수 역시 임대인이 부담하여야 한다고 해석하고 있으니 참고하시면 되겠습니다.

 

 

 

사글세(깔세) 중개보수

사글세는 보증금 없는 선불월세를 말합니다, 몇 개월 단위의 단기계약으로 아주소액의 보증금 혹은 보증금 없이 사용기간 동안의 월세를 모두 선지급하고 임차하는 방식의 계약인데요.

예를 들어 6개월 동안 보증금 300만 원 월세 100만 원에 사글세계약을 하면 6개월치 월세 600만 원에 보증금 300만 원을 더하여 900만원을 선 입금 후 계약 종료시점에 보증금 300만원을 돌려받는 방식입니다.

 

이때의 단기임대차 중개보수 계산에 있어 정해진 것은 없고 계약 시 당사자들의 협의로 정하는 경우가 많습니다. 물론 (보증금 + (월세 x12개월))x 유형별 중개보수 요율로 받을 수도 있겠으나 깔세 금액에 비해 너무 과한 중개보수가 책정되는 경우가 많아 분쟁이 생길 수 있어 대부분은 협의하여 적정한 금액으로 조절하게 됩니다.